Acquérir un bien "Promoteur" avec Maison Concept Comtoise, c’est construire en profitant de toute la sécurité et la simplicité de la vente en état futur d’achèvement (VEFA)

 

Totalement encadrée par la loi suite aux abus de certains promoteurs malveillants durant les années 1990-2000, la VEFA, plus communément appelée vente sur plans, est aujourd’hui l’un des moyens les plus sécurisés pour un acquéreur de devenir propriétaire.

 

 

 

Elle consiste à acheter un bien immobilier dont la construction n’est pas encore achevée (construction en cours ou en prévision) selon des plans précis, des caractéristiques, des matériaux et des détails prédéfinis dans un contrat notarié que le constructeur sera tenu d’appliquer à la construction effective du bien.

Une vente en VEFA est règlementée par la loi jusque dans son déroulement pour apporter toutes les garanties de sécurité à l’acheteur, et doit impérativement suivre des étapes précises qui sont :

 

- la signature d'un contrat de réservation et recherche de financement
- la signature de l’acte authentique chez le notaire
- le paiement échelonné du bien par des appels de fonds précis et règlementés
- la prise de possession du bien et la remise des clés


La signature du contrat de réservation

Première étape importante, le contrat de réservation est un contrat préliminaire qui permet à l’acheteur de réserver le bien qu’il souhaite acquérir et qui lui garantit que celui-ci sera bloqué et ne pourra être vendu à un autre acquéreur.
Ce contrat est lui-même régi par la loi est doit comporter au minimum les mentions obligatoires suivantes :

    - l’emplacement exact du bien (parcelle dans un lotissement, emplacement de l’appartement dans un immeuble) généralement identifié de façon précise par les promoteurs par des numéros de lot.
    - les caractéristiques de la construction (maison individuelle en ossature bois, terrain…)
    - la surface totale, le nombre de pièces, l’éventuelle existence de dépendances telles qu’un garage par exemple.
    - le descriptif des éléments qui équiperont le logement (système de chauffage etc…)
    - le descriptif des éléments collectifs pour les appartements en immeuble notamment
    - le prix du bien correspondant prestations décrites au contrat
    - le mode de financement prévisionnel du bien (apport, prêt etc…)
    - la date maximum à laquelle devra être signé l’acte définitif de vente devant notaire
    - une date prévisionnelle de livraison du bien

 

La signature de ce contrat s’accompagne d’un dépôt de garantie par l’acquéreur équivalant à maximum 5%  de la valeur du bien.
Cette somme sera déposée au nom du promoteur sur un compte séquestré et sera bloquée jusqu’à la signature du contrat de vente définitif devant notaire.

Ce contrat devra être signé en 2 exemplaires minimum par l’acquéreur.
Un exemplaire lui est remis à la signature, le second, validé par le promoteur, lui sera adressé en courrier recommandé avec accusé de réception.

 

Conditions suspensives

Il existe 2 conditions suspensives au contrat de réservation

 

 -  L’annulation par l’acquéreur

 

A compter de la réception du contrat de réservation en recommandé avec accusé de réception, l’acquéreur dispose d’un délai de réflexion de 7 jours pour annuler le contrat sans avoir à fournir d’explications au promoteur.
Pour cela, il devra simplement informer ce dernier par courrier recommandé de son souhait d’annuler sa réservation.
Son dépôt de garantie lui sera alors intégralement restitué.

 

 - Le défaut d’obtention de financement

 

Sans rétractation dans le délai des 7 jours de réflexion, l’acquéreur est formellement engagé dans l’achat du bien. Il disposera alors d’un délai de 15 jours minimum pour effectuer les démarches pour l’obtention de son financement et en tenir informé le promoteur.
Si l’acheteur n’obtient pas le financement nécessaire, le contrat de réservation est annulé et son dépôt de garantie lui est entièrement restitué.

Si l’acquéreur accepte une offre de prêt pour financer le bien réservé, une copie sera directement envoyée par l’organisme prêteur au notaire chargé d’établir le contrat de vente définitif.

 

La signature de l’acte authentique devant notaire

 

Une fois toutes les conditions préliminaires remplies, un contrat de vente définitif, légalement appelé acte authentique,  est rédigé par le notaire en charge conformément à la règlementation le régissant et faisant notamment état de toutes les mentions obligatoires nécessaires, à savoir :

 

- l’emplacement géographique du bien acheté
- la description précise et détaillée du bien
- le prix ferme et définitif incluant toutes les modifications éventuellement négociées entre l’acquéreur et le promoteur
- les modalités de règlement
- le calendrier prévisionnel des appels de fonds
- les conditions suspensives
- les pénalités dues par le promoteur en cas de retard de livraison
- les pénalités dues par l’acquéreur  en cas de retard de paiement
- la description de toutes les garanties légales dues par le promoteur en matière de vices apparents ou cachés telles que garantie de parfait achèvement, garantie biennale et décennale, assurance dommage-ouvrage
- la description de la garantie d’achèvement assurant que le bien sera terminé et livré même en cas de défaillance du promoteur

 

Une fois rédigé par le notaire et validé par le promoteur, ce contrat est envoyé à l’acquéreur au minimum 1 mois avant la signature de l’acte devant le notaire pour que celui-ci puisse en prendre complète connaissance.

Une fois ce délai écoulé, l’acte authentique est obligatoirement signé devant notaire.

 

Le règlement échelonné par appels de fonds

 

Dans le carde d’une VEFA, le transfert de propriété se fait  progressivement entre le promoteur et l’acquéreur au fur et à mesure de l’avancée des travaux et des appels de fonds réglés par l’acquéreur.

Il est à noter que le plafond des appels de fonds est lui-même règlementé par la loi et les sommes maximales cumulées à verser sont échelonnées comme suit :

- 35% du prix du bien à l’achèvement des fondations (5% maximum à la réservation compris)
- 70% du prix du bien à la mise hors d’eau
- 95% du prix du bien à l’achèvement des travaux
- Les derniers 5% étant à régler à la réception des travaux

 

La prise de possession du bien et la remise des clés

 

Dans une vente en VEFA, c’est le promoteur qui, par l’intermédiaire de l’architecte du projet, se charge se suivre les  travaux des différents corps de métiers travaillant sur le chantier et qui établit le procès verbal de réception finale avec ces différents intervenants.

L’acquéreur prendra ensuite possession des lieux et établira avec le promoteur un procès verbal de livraison. Pour cela il devra vérifier minutieusement chaque pièce et consigner par écrit chacune des réserves qu’il pourrait avoir à émettre.

Il dispose ensuite d’un délai d’un mois pour faire part au promoteur de ces éventuelles remarques par courrier recommandé avec accusé de réception. Dans le cas où les réserves seraient importantes, l’acquéreur aura la possibilité de faire bloquer le denier règlement effectué au promoteur jusqu’à ce que les éventuels travaux de reprise aient été effectués.


Toutes les dispositions légales régissant la VEFA tant au niveau des garanties demandées aux promoteurs, qu’à l’échelonnement des règlements et aux recours de l’acquéreur, font aujourd’hui de la Vente en Etat Futur d’Achèvement, l’un des moyen les plus simples et sécurisés d’acquérir un bien immobilier neuf conforme aux prestations commandées et aux dernières règlementations en vigueur.